ฮ่องกง
ไม่นานมานี้ผู้ที่มีแนวโน้มจะซื้อบ้านในจีนจะพบแผนที่ขนาดใหญ่บนผนังสำนักงานการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดแสดงไม่ได้มีเพียงโครงการบ้านจัดสรรสำหรับขายเท่านั้น แผนที่ยังแสดงให้เห็นผืนที่ดินของรัฐบาลรอบๆ โครงการและราคาที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งมักจะสูงกว่าบ้านสำหรับขายต่อตารางเมตรเกือบทุกครั้ง ความหมายสำหรับผู้ซื้อที่กังวลใจนั้นชัดเจน: ซื้อตอนนี้หรือเสียใจตลอดไป ในไม่ช้าราคาที่ดินจะสูงขึ้นมากในบริเวณใกล้เคียง
แผนที่บอกเล่าเรื่องราวของหนี้อสังหาริมทรัพย์ของจีนที่มีมานานนับทศวรรษ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดูเหมือนไม่มีที่สิ้นสุดเหล่านี้เกิดขึ้นได้เพียงเพราะนักพัฒนาสามารถเข้าถึงเครดิตได้แทบไม่จำกัด เงินกู้จำนวนมาก พันธบัตรดอลลาร์นอกชายฝั่ง และเงินฝากจากผู้ซื้อเคยทำให้พวกเขาเข้าสู่สงครามการประมูลที่เพิ่มมูลค่าที่ดินได้ง่าย ผู้ชนะจะต้องทำกำไรมหาศาลหากพวกเขายึดมั่นในพัสดุและรอให้ราคาสูงขึ้น รัฐบาลท้องถิ่นก็มีความสุขเช่นกัน การขายที่ดินคิดเป็น 43% ของรายได้ในปี 2564
ผู้ซื้อบ้านกำลังเห็นภาพที่ต่างไปจากเดิมมากในขณะนี้ สี จิ้นผิง ประธานาธิบดีจีน กลัวว่าจะมีหนี้สินล้นพ้นตัวและหนี้สินที่ไม่สามารถควบคุมได้ เขาได้ปิดการแตะเครดิตอย่างง่ายโดยกำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ หนี้สินสุทธิต่อทุน และหนี้สินระยะสั้นของนักพัฒนา (เรียกว่า “เส้นสีแดงสามเส้น”) ของนักพัฒนา สิ่งนี้ได้ผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนไปสู่ขอบ นักพัฒนาหลายสิบราย ซึ่งรวมถึง Evergrande หนึ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้มากที่สุดในโลก ได้ผิดนัดในพันธบัตรตั้งแต่เดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2564 หรือใกล้จะถึงแล้ว เมื่อเร็วๆ นี้บริษัทต่างๆ มองว่าการเดิมพันที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุนเริ่มสั่นคลอนในทันที หนึ่งในนั้นคือ Shimao พลาดการจ่ายทรัสต์ในวันที่ 24 กุมภาพันธ์ Zhenro Properties ทำให้เจ้าหนี้ตกตะลึงเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์เมื่อกล่าวว่าอาจไม่ชำระคืนเจ้าหนี้ในต้นเดือนมีนาคม
ผลกระทบไปไกลกว่าตลาดตราสารหนี้นอกชายฝั่ง การก่อสร้างหยุดชะงักในสถานที่ต่างๆ นักพัฒนาบางคนกำลังขายสินทรัพย์เพื่อแก้ไขกระแสเงินสด หลายคนหยุดซื้อที่ดิน ทำให้มูลค่าของพัสดุที่ขายโดยรัฐบาลท้องถิ่นลดลง 72% ในเดือนมกราคมปีต่อปี ราคาบ้านในหลายเมืองกำลังตกต่ำ นักเก็งกำไรที่มองหากำไรมหาศาลที่รับประกันได้เมื่อลงโฆษณาบนแผนที่สำนักงานขาย ครอบครัวที่กำลังมองหาแฟลตต่างก็สงสัยว่าจะสร้างขึ้นได้หรือไม่
ไม่ว่ารัฐบาลกลางจะยึดมั่นกับเส้นสีแดงอย่างแน่นหนาหรือไม่นั้นไม่ชัดเจน หากเป็นเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกบังคับให้ทำการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่เพื่อให้ตรงกับอุปทานที่ดีขึ้นกับอุปสงค์ในครัวเรือนที่แท้จริงสำหรับบ้าน ปัจจุบันอุปทานบ้านประจำปีเพิ่มขึ้นเป็นสามเท่าของการสร้างบ้านในเมืองในอนาคต โรเดียมซึ่งเป็นที่ปรึกษา ยอดขายต้องลดลงจากประมาณ 15 ล้านยูนิตต่อปีเป็น 10 ล้านยูนิตต่อปี
เมื่อฟองสบู่ยุบตัว ผลกระทบก็กระจายไปทั่วเศรษฐกิจจีน ผู้นำอาวุโสยังไม่ได้ออกเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2565 แต่นักเศรษฐศาสตร์หลายคนคาดว่าพวกเขาจะอยู่ที่ 5% (จีดีพีของจีนเติบโตเกือบ 6% ในปี 2562) นี่จะเป็นอัตราที่ยากต่อการปกป้องหากภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 25% ของ GDP ยังคงพังทลาย ในทางกลับกัน การชะลอตัวครั้งใหญ่จะขัดขวางเศรษฐกิจโลกที่ได้รับผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นและการปะทะกันทางภูมิรัฐศาสตร์
ผู้กำหนดนโยบายในปักกิ่งต้องบรรลุภารกิจหลักสามประการเพื่อหลีกเลี่ยงภัยพิบัติ อันดับแรก พวกเขาต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการผิดนัดในต่างประเทศนั้นไม่ได้วนเวียนอยู่เหนือการควบคุม โดยปิดบริษัทผู้ออกพันธบัตรของจีนออกจากตลาดตราสารหนี้ดอลลาร์ ภารกิจที่สองคือการทำให้แน่ใจว่าบริษัทต่างๆ ยังคงสร้างบ้านและครอบครัวยังคงซื้อบ้านต่อไป นี่เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในปีนี้ ความท้าทายที่น่ากลัวประการที่สามคือการกำหนดแผนระยะยาวที่นำความมั่นคงมาสู่ตลาดในทศวรรษหน้า
นายสีคงไม่ได้คาดคิดมาก่อนว่าการผิดสัญญาในต่างประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนี้ หนี้ทั้งหมดประมาณ 100 พันล้านดอลลาร์จะต้องได้รับการชำระคืนในปีนี้ Evergrande กลุ่มที่มีหนี้สิน 3 แสนล้านเหรียญ เป็นความกังวลที่ใหญ่ที่สุด ผิดนัดในเดือนธันวาคมและกลายเป็นกรณีการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ที่สุดกรณีหนึ่งในประวัติศาสตร์ นักลงทุนกำลังติดตามกรณีนี้ด้วยเหตุผลในแง่ดี ขณะนี้กลุ่มนี้ถูกคิดว่าอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาลในระดับสูง ได้สัญญาว่าจะส่งมอบแผนการปรับโครงสร้างหนี้ภายในเดือนกรกฎาคม การมีส่วนร่วมของรัฐนั้นดีเพราะจะช่วยหลีกเลี่ยงการล่มสลายโดยสิ้นเชิง คนคนหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการปรับโครงสร้างใหม่กล่าว นอกจากนี้ยังหมายความถึงความเสถียรเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ไม่ใช่ความเร็วหรือประสิทธิภาพ
ทรัพยากรใกล้หมด ความเชี่ยวชาญทางกฎหมายเกี่ยวกับสถานการณ์ข้ามพรมแดนที่เกี่ยวข้องกับจีนนั้นมีจำกัด และจนถึงตอนนี้ ผู้ผิดสัญญาชาวจีนจำนวนมากยังไม่เต็มใจที่จะให้คำแนะนำคุณภาพสูง สำนักงานบัญชีลาออกกะทันหันจากหนังสือของผู้พัฒนาการตรวจสอบ แผนการปรับโครงสร้างหนี้ในช่วงต้นสำหรับนักพัฒนาชาวจีนสองสามรายทำให้มีที่ว่างเพียงเล็กน้อยสำหรับเจ้าหนี้นอกอาณาเขต ทนายความคนหนึ่งที่ทำงานเกี่ยวกับคดีนี้กล่าว พันธบัตรนอกชายฝั่งของ Evergrande ปัจจุบันซื้อขายที่ 15 เซนต์ต่อดอลลาร์ ซึ่งเป็นสัญญาณที่มืดมนถึงสิ่งที่นักลงทุนคาดหวังจะได้รับกลับคืนมา การออกพันธบัตรค่าเงินดอลลาร์ที่ให้ผลตอบแทนสูงโดยบริษัทจีนซึ่งเป็นแหล่งให้สินเชื่อที่สำคัญสำหรับพวกเขาได้ลดลงอย่างมาก
งานที่สองสำหรับพรรคคอมมิวนิสต์คือการให้นักพัฒนาสร้างและผู้ซื้อซื้อ ยอดขายของบริษัทที่ใหญ่ที่สุด 100 แห่งลดลงประมาณ 40% ในเดือนมกราคมเมื่อเทียบปีต่อปี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 14% ในเดือนธันวาคม ราคาในเมืองที่ใหญ่ที่สุดได้ลดลง หน่วยงานการค้ากล่าวว่ายอดขายรถขุดในประเทศลดลงเกือบครึ่งหนึ่งในเดือนมกราคมเมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่แล้ว
ผู้กำหนดนโยบายมีความกระสับกระส่าย เช่นเดียวกับกองทุนป้องกันความเสี่ยงทั่วโลก พวกเขาต้องการหลีกเลี่ยงเหตุการณ์ที่น่าเกลียดในบริษัทต่างๆ เช่น Zhenro ความตกใจกะทันหันเกิดขึ้นเนื่องจากนักพัฒนาไม่ได้ให้ภาพที่ชัดเจนของสถานะเงินสดทั้งหมดของพวกเขา พวกเขารวมเงินหลายพันล้านหยวนไว้ในบัญชีเอสโครว์โดยรัฐบาลท้องถิ่นที่ต้องการให้แน่ใจว่าเงินจะใช้เพื่อสร้างบ้าน ไม่ใช่จ่ายเจ้าหนี้ เมื่อถึงกำหนดชำระ บริษัทจะไม่สามารถเข้าถึงเงินสดทั้งหมดที่พวกเขากล่าวว่ามี Fitch ซึ่งเป็นหน่วยงานจัดอันดับได้ปรับลดรุ่น Ronshine ซึ่งเป็นผู้พัฒนารายใหญ่อีกรายหนึ่ง เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ ด้วยความกังวลว่าจะไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนดังกล่าวได้
เงินสดติดค้างก็หยุดการก่อสร้างบางส่วนเช่นกัน คนงานหลายคนวางพลั่วลงหลังจากไม่ได้รับค่าจ้าง Evergrande อ้างว่าสามารถสร้างบ้านได้ 600,000 หลังในปีนี้ ซึ่งเป็นเพลงที่เจ้าหน้าที่ได้ยิน เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ ศาลได้สั่งระงับเงินสดของบริษัทจำนวน 640 ล้านหยวน (101 ล้านเหรียญสหรัฐ) หลังจากที่ไม่สามารถจ่ายเงินให้กับกลุ่มก่อสร้างของรัฐได้
รัฐบาลกลางมีแผนที่จะสร้างมาตรฐานบัญชีเอสโครว์เพื่อให้เงินสดของนักพัฒนาถูกล็อคไว้น้อยลง แต่นั่นจะไม่เพียงพอต่อการช่วยเหลือภาคส่วน นักลงทุนหวังว่าปักกิ่งจะกะพริบตาและยกเลิกนโยบายที่เข้มงวดบางอย่างของตน รัฐบาลท้องถิ่นบางแห่งได้สะดุ้งแล้ว เมืองกวางโจวปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 20 คะแนนในวันที่ 22 กุมภาพันธ์ ธนาคารในเซี่ยงไฮ้ได้ทำการลดหย่อนในทำนองเดียวกัน
หากมีเมืองอื่นๆ ตามมา นักพัฒนาอาจหลีกเลี่ยงการเผชิญกับความจริงที่ว่าอุปสงค์ของครัวเรือนต่ำกว่าที่พวกเขาต้องการ อย่างน้อยก็นานกว่านั้นเล็กน้อย นักวิเคราะห์ยังคงมีคำถามมากมายเกี่ยวกับระดับเงินสดและหนี้สินที่แท้จริงของนักพัฒนา Luther Chai จาก CreditSights บริษัทวิจัยแห่งหนึ่งกล่าวว่าหลายคนคิดว่ามีหนี้นอกงบดุลมหาศาลที่ไม่ได้รายงาน นักพัฒนารายใหญ่แปดรายที่มีพันธบัตรในต่างประเทศมีเงินสดที่ไม่ จำกัด น้อยกว่าหนี้ระยะสั้นมาก Evergrande มีเงินสดเพียง 40% เท่านั้นที่จะต้องชำระหนี้ระยะสั้นที่ทราบ ผู้พัฒนารายใหญ่อีกรายคือ Golden Wheel Tiandi มีเพียง 20%
นายสีชอบพูดว่าคนจีนต้องเผชิญกับ “ภูเขาใหญ่สามลูก” ระหว่างพวกเขากับความเจริญรุ่งเรืองของพวกเขา นั่นคือการศึกษา การดูแลสุขภาพ และที่อยู่อาศัย สองคนแรกถูกครอบงำโดยรัฐแล้ว ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงถูกควบคุมโดยผู้ประกอบการ จากมุมมองของรัฐบาล มันจะสมเหตุสมผลถ้าในที่สุดภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขึ้นกลายเป็นรัฐวิสาหกิจ Robin Xing จาก Morgan Stanley กล่าว
ดูเหมือนว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของแผนระยะยาว—งานที่สามของพรรคคอมมิวนิสต์อยู่ในระหว่างดำเนินการ รัฐได้เข้าไปเกี่ยวข้องแล้วในสองวิธี ประการแรกคือผ่านบริษัทจัดการสินทรัพย์ของรัฐ (AMC) ที่ซื้อหนี้เสียตามคำสั่ง หนึ่งในนั้นคือซินดาทำงานกับเอเวอร์แกรนด์อยู่แล้ว แต่คนอื่น ๆ ถูกกล่าวขานว่ากำลังดูดซับหนี้เสียจากนักพัฒนาอย่างเงียบ ๆ โดยทำหน้าที่เป็นตัวกันชนสำหรับระบบธนาคาร สิ่งนี้ได้ตัดความจำเป็นในการช่วยเหลือของรัฐที่สำคัญเนื่องจาก AMCs ให้การสนับสนุนการป้อนแบบหยดแก่หลาย ๆ บริษัท นักลงทุนด้านเครดิตกล่าว
นอกจากนี้ รัฐยังเตรียมรับบทบาทโดยตรงและระยะยาวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการซื้อบริษัทในเครือของนักพัฒนาเอกชน ในปลายเดือนมกราคม Sunac ซึ่งเคยเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินส่วนตัวที่ก้าวร้าวได้ขายหุ้น 40% ใน บริษัท ย่อยในท้องถิ่นให้กับ Huafa Group ที่ดำเนินการโดยรัฐ หน่วยงานกำกับดูแลสนับสนุนแนวโน้มดังกล่าวโดยขอให้ธนาคารผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อเพื่อการควบรวมกิจการ ธนาคารของรัฐวางแผนที่จะออกพันธบัตรมูลค่า 4 พันล้านดอลลาร์เพื่อระดมทุนในการควบรวมอสังหาริมทรัพย์ ตามรายงานของ Caixin นิตยสารการเงิน นักพัฒนาของรัฐยังซื้อที่ดินจำนวนหนึ่งเพื่อช่วยหนุนการเงินของรัฐบาลท้องถิ่น เมื่อพิจารณาจากชื่อเสียงขององค์กรของรัฐในเรื่องความไร้ประสิทธิภาพ โอกาสในการเกิดของเสียจึงมีมากมาย
ภาษีอาจกลายเป็นส่วนสำคัญของนโยบายการเคหะในอนาคต ตามทฤษฎีแล้ว ภาษีที่อยู่อาศัยมีจุดประสงค์สองประการ: กีดกันการเก็งกำไรและการสร้างรายได้ในท้องถิ่น แต่ผู้เชี่ยวชาญตั้งข้อสังเกตว่าเป้าหมายเหล่านั้นขัดแย้งกัน ภาษีที่กีดกันการลงทุนจะเป็นการจำกัดรายได้ของรัฐบาลด้วย โครงการนำร่องภาษีในเซี่ยงไฮ้ตั้งไว้ที่ 0.4% ของราคาขายล่าสุด สิ่งนี้ไม่ได้ขัดขวางนักลงทุนหรือสร้างรายได้มากมายให้กับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น ไม่มีวิธีแก้ไขปัญหาที่ชัดเจนในการตัดรายได้ในท้องถิ่นจากการขายที่ดิน มีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเพียงไม่กี่คนที่ต้องการเปลี่ยนจากการขายที่ดินที่ง่ายดาย และรับ “ผลตอบแทนของผู้ดูด” อดัม หลิวแห่งมหาวิทยาลัยแห่งชาติสิงคโปร์กล่าว
การแก้ไขที่รุนแรงมากขึ้นกำลังถูกลอย ในเดือนมกราคม Ren Zeping อดีตหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Evergrande กล่าวว่าจีนควรสร้างทุนให้กับการเกิด 50 ล้านคนในทศวรรษหน้า โดยการพิมพ์เงินสดใหม่ 2 ล้านหยวนเป็นเงินสดสำหรับแจกให้ครอบครัว จะสร้างผู้ซื้อบ้านหลายล้านคนในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ แนวคิดนี้ทำให้เขาถูกบล็อกจากการโพสต์บน Weibo ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่คล้ายกับ Twitter แต่ยังเน้นย้ำถึงธรรมชาติที่สิ้นหวังของการขาดแคลนประชากรของจีน
หากผู้กำหนดนโยบายยึดติดกับปืนของตนในการจำกัดอำนาจของนักพัฒนา ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องตอบสนองความต้องการที่แท้จริงจากครอบครัวในทศวรรษหน้า นั่นจะหมายถึงตลาดที่เล็กกว่ามาก ที่อยู่อาศัยใหม่เริ่มต้นสูงสุดในปี 2019 ที่ประมาณ 1.8 พันล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นสองเท่าจากปี 2008 ในสถานการณ์ที่มองโลกในแง่ดีอย่างมาก โดยที่ 65% ของชาวจีนประมาณ 170 ล้านคนในปัจจุบันอายุ 16-25 ปี อาศัยอยู่ในเมืองในที่สุด และ 90% ของจำนวนดังกล่าวเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งยังคงสร้างความต้องการเพียงประมาณ 50 ล้านหลังในทศวรรษหน้า ตามข้อมูลของ Allen Feng และ Logan Wright ที่ Rhodium
แม้ว่าครัวเรือนใหม่แต่ละครัวเรือนจะซื้อบ้านสองหลัง แต่อัตราการก่อสร้างในปัจจุบันจะตอบสนองความต้องการนั้นได้ในเวลาเพียงห้าปีครึ่ง “อุปทานจำเป็นต้องปรับ” นายไรท์กล่าว ไม่ใช่ในทางกลับกัน
สำหรับการวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับเรื่องราวที่ใหญ่ที่สุดในเศรษฐศาสตร์ ธุรกิจ และตลาด ลงชื่อสมัครใช้ Money Talks จดหมายข่าวรายสัปดาห์ของเรา